Как начать сдавать квартиру посуточно: пошаговое руководство

Выберите форму работы

Сдавать квартиру можно в статусе самозанятого или индивидуального предпринимателя. Официальный статус нужен для уплаты налогов, выдачи чеков, работы с площадками и заключения договоров с подрядчиками.

Самозанятые не регистрируют ОКВЭД: вид деятельности указывается в приложении «Мой налог». Для ИП окончательный набор кодов и систему налогообложения лучше согласовать с бухгалтером.

Организуйте расчёты

ИП понадобится расчётный счёт. Самозанятому отдельный бизнес-счёт обычно не обязателен, однако разделение личных и рабочих поступлений упрощает учёт.

Площадка может принимать всю оплату и перечислять остаток за вычетом комиссии либо брать только предоплату, оставляя окончательный расчёт владельцу. Для прямых броней можно подключить СБП, платёжную ссылку или интернет-эквайринг.

Самозанятый формирует чек в «Моём налоге». ИП при расчётах с физлицами, как правило, использует онлайн-кассу. Если деньги принимает площадка, проверьте в агентском договоре, кто обязан выдать чек.

Выберите площадки бронирования

На старте достаточно двух-трёх площадок. Основными источниками броней могут стать «Авито» и «Суточно.ру». Дополнительно можно рассмотреть «Островок», «Циан», «Броневик», «АпартШеринг», OneTwoTrip, MTS Travel, Ozon Travel и другие сервисы.

На каждой площадке есть подробная инструкция по правильному оформлению объявления: как описать квартиру и условия проживания, подготовить фотографии и добавить видеоконтент. Следуйте требованиям выбранного сервиса — они помогают сделать объявление понятным и заметным.

Для каждого объявления понадобятся качественные фотографии, точное описание, правила проживания, тарифы, условия отмены и информация о самостоятельном заселении.

Настройте календарь бронирований

Календарь хранит даты заезда и выезда, контакты гостя, количество проживающих, источник брони, стоимость и статус оплаты.

Если объявление размещено на одной площадке, достаточно её встроенного календаря. Для нескольких каналов удобнее подключить систему управления — например, RealtyCalendar или Bnovo. Она закроет занятые даты сразу на всех площадках и защитит от двойного бронирования.

«Авито» и «Суточно.ру» также могут синхронизироваться напрямую, что позволяет сэкономить на старте.

Определите порядок работы с гостями

1. Подтверждение брони и получение предоплаты.
2. Запрос необходимых данных и подписание договора.
3. Отправка инструкции по заселению.
4. Получение полной оплаты и залога.
5. Заселение, поддержка во время проживания и выезд.
6. Проверка квартиры и возврат залога.

Подготовьте шаблоны сообщений для каждого этапа — это ускорит работу и сохранит единый стандарт обслуживания.

На площадках бронирования значительная часть этой процедуры уже автоматизирована: сервисы подтверждают бронь, принимают оплату, отправляют уведомления и напоминают о заезде. Полностью соблюдать описанный порядок вручную особенно важно, если гость забронировал квартиру напрямую.

Подготовьте договор

При прямых бронированиях понадобится собственный договор краткосрочного найма или размещения. Автоматизировать его формирование и дистанционное подписание помогают специализированные сервисы, например «Подпислон» и OkiDoki.

Договор фиксирует личность гостя, сроки проживания, правила, ответственность сторон, порядок оплаты и возврата залога. Работать без него не рекомендуется.

Настройте связь с гостями

Заведите отдельный рабочий номер и подключите несколько каналов: звонки, СМС, Telegram, Max, WhatsApp и чаты площадок. Если один сервис недоступен, у гостя останется резервный способ связи.

Особенно важно быстро отвечать перед заездом: долгое молчание вызывает тревогу и может привести к отмене бронирования.

Оформите страховку и предусмотрите залог

Уточните, предоставляет ли площадка страховое покрытие, нужно ли его активировать и какие повреждения входят в программу. Если подходящей защиты нет, оформите отдельный полис и обязательно сообщите страховой компании о посуточной сдаче квартиры.

Дополнительно предусмотрите залог. Его можно принимать переводом, через площадку, специальный сервис или посредством холдирования на карте. Для недорогого объекта стартовая сумма часто составляет 3–5 тысяч рублей, но размер должен соответствовать стоимости имущества и рискам.

Подготовьте инструкцию по заселению

Эта инструкция отправляется гостю заранее и помогает найти дом, попасть в подъезд и открыть квартиру.

Выберите удобный формат

Инструкцию можно оформить как мини-сайт — например, с помощью сервиса «Акулас», — как Telegram-бота, отдельного PDF-документа или серии JPG-изображений. Мини-сайт и бот удобно обновлять без повторной отправки файлов, а PDF и JPG легко открыть практически на любом телефоне.

Добавьте в инструкцию прямые ссылки на маршрут в Яндекс Картах, Google Maps или 2ГИС. Если дорога от шлагбаума, парковки или остановки выглядит сложно, приложите короткое видео с маршрутом до нужного подъезда.

Как добраться

• точный адрес и ссылка на карту;
• ближайшая остановка или метро;
• маршрут на общественном транспорте и автомобиле;
• парковка, шлагбаум, нужный подъезд;
• фотографии или короткое видео сложного маршрута.

Как войти

• номер подъезда, этаж и квартира;
• порядок открытия калитки и домофона;
• место и код кейбокса;
• временный код электронного замка;
• резервный способ входа и телефон администратора.

Коды доступа отправляйте после выполнения условий бронирования и незадолго до заезда.

Оставьте инструкцию по проживанию

Это отдельный документ, который находится внутри квартиры — в печатной папке, рамке или по QR-коду. Его также можно оформить как мини-сайт в сервисе «Акулас», Telegram-бота, PDF-документ или набор JPG-карточек.

В печатной версии удобно разместить QR-коды со ссылками на электронную инструкцию, онлайн-карты, ближайшие магазины и полезные места. Видео поможет наглядно показать, как включить телевизор, воспользоваться стиральной машиной, настроить кондиционер или найти мусорную площадку.

Сложные действия лучше показать на фотографиях или в коротких видео. Инструкция должна быть понятной, доступной с телефона и регулярно обновляться, чтобы гостю не приходилось уточнять каждый бытовой вопрос.

Организуйте самостоятельное заселение и доступ в подъезд

Самостоятельный заезд удобен при позднем прибытии, изменении времени рейса и управлении несколькими объектами.

Обычный ключ

Не прячьте его под ковриком, в почтовом ящике или возле двери — это небезопасно.

Кейбокс

Контейнер с кодом удобнее, однако ключ можно скопировать, а постоянный код — узнать. Меняйте код после каждого гостя и согласуйте место установки.

Электронный замок

Наиболее надёжный вариант — временный код, действующий только в период проживания. Его можно автоматически создавать после бронирования и отключать после выезда.

Предусмотрите резервный ключ, уведомление о разряде батареи и понятный порядок действий при техническом сбое.

Доступ в подъезд

Домофон может открываться кодом, магнитным ключом, звонком в квартиру, приложением или удалённо администратором. Способ входа обязательно укажите в инструкции.

Иногда используют автоматическое устройство открытия домофона — «автовахтёр». Его установку нужно согласовать, проверить совместимость и предусмотреть резервный способ входа.

Контролируйте процесс заселения

Камера или видеодомофон во входной зоне помогают сверить количество гостей, время приезда и предотвратить заселение шумной компании.

Оснастите квартиру

Сон и текстиль

• чистое бельё для каждого спального места;
• подушки и сезонные одеяла;
• запасной комплект;
• по два полотенца на гостя;
• кухонное полотенце и коврик для ванной.

Кухня

Количество тарелок, кружек, стаканов и приборов должно соответствовать максимальному числу гостей — с небольшим запасом. Добавьте кастрюлю, сковороду, нож, доску, лопатку, открывалку, чайник, губку и мусорные пакеты.

Гостям пригодятся соль, сахар, чай, кофе, немного растительного масла и питьевая вода или фильтр. Регулярно проверяйте сроки годности.

Ванная

Подготовьте туалетную бумагу с запасом, мыло, гель, шампунь, фен, средство для стирки, косметические принадлежности и, при желании, зубные наборы.

Техника и комфорт

Проверьте холодильник, плиту, чайник, стиральную машину, фен, утюг, телевизор и Wi-Fi. Телевизор должен включаться без сложной настройки. Уют добавят blackout-шторы, ночники, книги, настольные игры, умная колонка и путеводитель по району.

Подготовьте сотрудников и помощников

Если вы управляете одной-двумя квартирами, первое время многие задачи можно выполнять самостоятельно: встречать гостей, проводить уборку, стирать бельё, закупать расходные материалы, устранять мелкие неисправности и делать генеральную уборку.

Даже при небольшом количестве объектов лучше заранее найти надёжного помощника и обучить его вашим стандартам. Он сможет подменить вас, срочно подготовить квартиру, встретить гостя или решить бытовую проблему.

Проведите финальную проверку